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최고관리자 작성일26-08-26본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
과세관청이 과거 상속세 과세표준을 결정하면서 상속재산의 가액을 정했다고 하더라도, 그 금액이 상속 당시의 객관적이고 합리적인 시가를 제대로 반영하지 못했다면, 나중에 상속받은 부동산을 양도할 때 그보다 높은 실제 시가를 양도소득세의 취득가액으로 주장할 수 있습니다.
대법원은 2026년 8월 12일 선고한 2025두32147 판결에서 이 점을 명확하게 확인했습니다.
특히, 과거 상속세가 과세미달로 결정되어 납부할 세액이 0원이었던 경우에도 마찬가지입니다. 상속세 단계에서 별도로 다투지 않았다는 이유만으로 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 주장할 기회까지 없어지는 것은 아닙니다.
상속세가 0원이었는데, 몇 년 뒤 양도소득세가 문제가 된 사건
이번 사건의 사실관계는 비교적 단순합니다.
원고는 2014년 12월 배우자가 사망하면서 토지 한 필지를 상속받았습니다. 원고가 상속세를 신고하지 않자 과세관청은 해당 토지를 보충적 평가방법으로 71,075,200원으로 평가했고, 상속세 과세표준과 세액을 모두 0원으로 결정했습니다.
그런데 원고는 약 7년 뒤인 2021년 11월 이 토지를 268,700,000원에 매도했고, 당초 상속 당시 과세관청이 정했던 금액을 취득가액으로 사용하여 양도소득세를 신고·납부했습니다.
그 후 원고는 두 곳의 감정평가법인으로부터 받은 감정가액의 평균인 169,176,000원을 취득가액으로 반영해 달라는 경정청구를 했습니다. 과거에 정해진 상속재산가액보다 실제 상속 당시 가치가 훨씬 높았다는 취지였습니다. 그러나 과세관청은 이를 거부했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 질문이 등장합니다.
“이미 과세관청이 상속재산가액을 결정했는데, 양도소득세를 계산할 때 그 금액을 다시 다툴 수 있는가?”
대법원의 답은 조건부로 가능하다는 것입니다.
대법원이 본 핵심은 ‘예전에 얼마로 결정했느냐’가 아니었습니다.
상속받은 자산의 양도소득세 취득가액에 관한 소득세법령은 기본적으로 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액 등을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 정하고 있습니다. 당시 규정에는 과세관청이 상속재산가액을 결정·경정한 경우 그 결정·경정가액을 적용하도록 한 내용도 있었습니다.
따라서 과세관청의 주장은 간단했습니다.
“이미 세무서가 상속재산가액을 결정했으니, 양도소득세에서는 그 금액을 취득가액으로 사용해야 한다.”
하지만 대법원은 이 규정을 그렇게 기계적으로 해석하지 않았습니다.
핵심 기준은 그 결정가액이 상속 당시의 객관적이고 합리적인 시가를 반영하고 있는지 여부입니다.
즉,
과거에 결정되었다는 사실 ≠ 실제 시가로 확정되었다는 의미
라는 것입니다.
왜 대법원은 과거의 상속재산가액을 무조건 고정하지 않았을까?
대법원은 납세자의 권리구제 기회를 중요한 이유로 들었습니다.
상속재산이 존재하더라도 상속공제 등의 영향으로 실제 납부할 상속세가 0원이 되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 상속인이 당장 세금을 부담하지 않기 때문에 상속재산의 가액을 적극적으로 다툴 필요성을 느끼지 못할 가능성이 있습니다.
그런데 이후 해당 재산을 처분하면서 양도소득세 부담이 발생했을 때에도 과거 결정가액을 전혀 다툴 수 없다고 하면 문제가 생깁니다.
상속세 단계에서는 실질적인 세금 부담이 없었고, 양도소득세 단계에서는 과거 결정가액이 이미 확정되었다는 이유로 다툴 수 없다면, 납세자는 실제 시가가 훨씬 높았음에도 불구하고 이를 주장할 기회를 사실상 잃게 됩니다.
대법원은 이러한 결과가 납세자의 재산권 및 재판을 받을 권리를 충분히 보장하지 못한다고 보았습니다. 따라서 과세관청이 결정·경정한 가액은 객관성과 합리성을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세 취득가액으로 기능한다고 해석했습니다.
그렇다면 상속 당시의 ‘시가’는 어떻게 찾을까?
여기서 두 번째 쟁점이 중요합니다.
상속세 및 증여세법상 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 당시의 시가로 평가합니다.
현재 상증세법 제60조도 상속재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가에 따르도록 하고 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법을 적용하는 구조를 취하고 있습니다.
따라서 공시지가나 기준시가 등을 이용한 보충적 평가가 언제나 최우선인 것은 아닙니다.
실제 거래가격 등으로 상속 당시의 객관적인 교환가치를 확인할 수 있다면 그 시가가 우선할 수 있습니다.
이번 사건에서도 원심은 상속 당시 거래사례를 근거로 이 사건 토지의 가액을 산정했습니다. 대법원 역시 이러한 판단에 법리상 잘못이 없다고 보았습니다.
비교 대상 토지의 면적이 다르면 매매사례가액을 사용할 수 없을까?
이 부분도 이번 판결의 중요한 내용입니다.
상속재산과 비교 대상 부동산의 면적 등이 완전히 동일하지 않다는 이유만으로 곧바로 유사재산이 아니라고 볼 수는 없습니다.
대법원은 유사재산인지 여부를 판단할 때 해당 비교재산의 거래가격이 문제의 재산에 관한 일반적이고 정상적인 거래에서 형성될 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있는지를 중심으로 판단해야 한다고 보았습니다.
그리고 면적·위치·용도·종목·기준시가 등의 사정을 종합적으로 고려해야 합니다.
따라서 이러한 요소 중 하나가 다르더라도 전체적으로 보아 해당 부동산과 동일하거나 유사하다고 평가할 수 있다면 유사재산으로 인정될 수 있습니다.
이것은 부동산 시가를 기계적인 숫자 비교로 판단해서는 안 된다는 의미입니다.
실제 사건에서는 무엇을 확인해야 할까?
상속받은 부동산을 현재 양도했거나 앞으로 양도할 예정이라면, 단순히 “상속 당시 세무서가 정한 금액이 낮았다”는 주장만으로는 충분하지 않습니다.
핵심은 상속개시일 당시 실제 가치를 객관적으로 설명할 수 있는가입니다.
특히, 다음과 같은 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 상속개시일 전후의 해당 토지 또는 건물의 실제 매매사례
- 위치·용도·지목·면적 등이 유사한 부동산의 거래사례
- 감정평가 자료
- 당시의 공시지가 및 기준시가
- 해당 부동산의 이용상황과 입지조건
- 비교 대상 부동산과의 차이점
- 해당 거래가 정상적인 거래였는지 여부
자료가 많다고 해서 반드시 유리한 것도 아닙니다.
오히려 중요한 것은 왜 특정 거래사례 또는 감정가액이 상속 당시 해당 재산의 객관적인 교환가치를 반영한다고 볼 수 있는지를 논리적으로 설명하는 것입니다.
특히 ‘상속세 0원 결정’이었다는 점을 가볍게 볼 필요가 없습니다.
이번 판결에서 실무적으로 눈여겨볼 부분 중 하나입니다.
상속세가 0원이었다면 상속재산가액이 중요하지 않았다고 생각하기 쉽습니다.
그러나 그 가액은 훗날 상속재산을 양도할 때 양도소득세의 취득가액과 연결될 수 있습니다.
따라서 상속 당시에는 세금을 실제 납부하지 않았더라도, 그때 평가된 상속재산의 가액이 나중의 양도소득세에 영향을 줄 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.
이번 판결은 바로 이러한 시간적 간격 때문에 납세자의 권리구제가 지나치게 제한되어서는 안 된다는 점을 분명히 한 것으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 모든 과거 상속재산가액을 다시 높일 수 있다는 뜻은 아닙니다.
이번 판결을 “상속받은 부동산을 팔 때 감정평가만 받으면 취득가액을 올릴 수 있다”는 의미로 이해해서는 안 됩니다.
대법원이 인정한 것은 상속 당시 시가가 객관성과 합리성을 갖추어 입증되는 경우입니다.
따라서 다음과 같은 사정이 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.
첫째, 비교 대상으로 제시한 거래가 실제로 정상적인 거래인지 불분명한 경우입니다.
둘째, 비교 대상 부동산이 위치나 용도 등에서 지나치게 달라 객관적인 교환가치를 비교하기 어려운 경우입니다.
셋째, 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 산정되었다고 보기 어려운 경우입니다.
넷째, 해당 가액이 상속개시일 당시의 시장가치를 제대로 반영한다고 보기 어려운 경우입니다.
결국 중요한 것은 “더 높은 금액으로 평가해 달라”는 요구가 아니라 “그 금액이 상속 당시 시가라는 법적 근거”입니다.
법률사무소 내일의 실무 Insight
이번 판결을 실무적으로 보면 상속부동산의 세금 문제는 상속세와 양도소득세를 각각 별개의 사건으로만 볼 수 없다는 점이 중요합니다.
상속 당시에는 상속세가 0원이었기 때문에 별다른 분쟁이 없었더라도, 몇 년 후 해당 부동산을 매도하면서 양도차익이 커지면 당시의 평가가액이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
특히, 울산이나 양산처럼 토지·주택·상가·임야 등 다양한 형태의 부동산 거래가 이루어지는 지역에서는 상속개시일 전후의 실제 거래사례와 해당 부동산의 특성을 함께 검토하는 과정이 중요할 수 있습니다.
따라서 상속받은 부동산을 양도한 뒤 양도소득세가 예상보다 많이 산출되었다면, 단순히 현재의 세율이나 공제항목만 확인할 것이 아니라 상속 당시 취득가액 자체가 적정하게 평가되었는지부터 다시 살펴볼 필요가 있습니다.
대법원이 이번 사건에서 인정한 것처럼, 과거 과세관청의 결정이 존재한다는 사정만으로 그 금액의 객관성과 합리성까지 당연히 확정되는 것은 아니기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q. 상속세가 0원이었으면 당시 상속재산가액은 이제 절대로 다툴 수 없나요?
A: 그렇다고 단정할 수 없습니다. 이번 대법원 판결은 상속세가 0원이었던 경우에도, 훗날 양도소득세가 문제 되는 단계에서 상속 당시의 시가를 다툴 수 있는 여지가 있음을 인정했습니다. 다만 실제 시가가 객관성과 합리성을 갖추었다는 점을 입증할 필요가 있습니다.
Q. 세무서가 과거에 결정한 금액보다 높은 감정가액이 있으면 그 금액이 취득가액이 되나요?
A: 감정가액이 존재한다는 사실만으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 그 감정가액이 상속개시일 당시 해당 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는지 살펴보아야 합니다.
Q. 상속 당시 거래사례가 있으면 공시지가보다 무조건 거래가액이 우선하나요?
A: 원칙적으로 상속재산은 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가방법이 문제됩니다. 따라서 정상적인 거래사례가 해당 재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다면 그 거래가액이 중요한 근거가 될 수 있습니다.
Q. 비교 대상 토지의 면적이 다르면 매매사례가액을 사용할 수 없나요?
A: 반드시 그렇지는 않습니다. 대법원은 면적·위치·용도·종목·기준시가 등을 종합하여 전체적으로 동일하거나 유사한 재산인지 판단해야 한다고 보았습니다. 따라서 어느 하나의 요소가 다르다는 이유만으로 곧바로 유사재산성이 부정되지는 않습니다.
Q. 이미 양도소득세를 신고하고 납부했는데도 다시 검토할 수 있나요?
A: 구체적인 기간과 절차를 확인해야 하지만, 과거 상속재산의 취득가액이 잘못 평가되었다고 판단된다면 경정청구 등을 통한 권리구제 가능성을 검토할 수 있습니다.
이번 사건도 납세자가 양도소득세를 신고·납부한 뒤 감정가액을 취득가액에 반영해 달라는 경정청구를 하면서 시작되었습니다.
Q. 이 판결이 모든 상속부동산의 양도소득세에 동일하게 적용되나요?
A: 이번 판결의 핵심 법리는 상속받은 자산의 취득가액 산정과 관련된 일반적인 법리를 제시한 것이지만, 구체적인 사건에서는 상속 시점의 법령, 해당 부동산의 특성, 거래사례, 감정가액 및 증거관계 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
상속받은 부동산을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 “상속 당시 세무서가 얼마로 평가했는가”만이 아닙니다.
더 중요한 질문은,
“그 금액이 정말 상속개시일 당시 부동산의 객관적인 시가를 제대로 반영한 금액이었는가?”
입니다.
대법원 2025두32147 판결은 과세관청의 과거 결정이 존재한다는 이유만으로 납세자가 양도소득세 단계에서 상속 당시의 시가를 다툴 기회를 잃어서는 안 된다는 점을 확인했습니다. 또한 상속 당시 거래사례가 존재한다면 면적·위치·용도·종목·기준시가 등을 종합하여 유사재산 여부를 판단할 수 있다고 밝혔습니다.
따라서 상속받은 토지나 건물을 처분한 후 예상보다 큰 양도소득세가 부과되었다면, 단순히 세액 자체만 확인할 것이 아니라 상속 당시 취득가액이 어떤 근거로 산정되었는지, 실제 시가를 입증할 자료가 존재하는지, 유사재산의 거래사례를 활용할 수 있는지를 함께 검토할 필요가 있습니다.
특히, 상속 당시에는 상속세가 0원이어서 별다른 조치를 취하지 않았던 사건이라면, 이번 판결은 양도소득세 단계에서의 권리구제 가능성을 검토할 중요한 기준이 될 수 있습니다.
본 칼럼은 최신 대법원 판례를 바탕으로, 울산지방법원 앞 법률사무소 내일의 배지희 변호사와 정승원 변호사가 직접 분석하여 제공하는 법률 지식 정보입니다. 개별 사건의 구체적 사실관계에 따라 법적 판단은 달라질 수 있으므로, 정확한 권리 구제를 위해서는 반드시 방문 상담을 권장합니다.