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최고관리자 작성일26-06-25본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
토지 임대차가 끝나면 건물도 함께 철거해야 할까요?
실제 상담 과정에서 많이 문의하시는 부분 중 하나가 바로 이 문제입니다.
특히 축사, 창고, 농가주택처럼 오래전부터 사용해 온 건물이 증축 과정에서 허가 문제를 안고 있는 경우가 적지 않습니다.
최근 대법원[2025다220998(본소) 건물철거등, 2025다220999(반소) 매매대금)은 이러한 상황에서 중요한 기준을 제시하였습니다.
이번 판결은 건물철거소송이나 토지인도소송을 준비하는 분들뿐 아니라, 토지를 임대한 종중이나 개인 소유자에게도 실무상 의미가 큰 판결입니다.
울산변호사, 양산변호사 상담 현장에서도 충분히 발생할 수 있는 유형의 분쟁입니다.
1. 사건의 개요
이 사건의 토지는 종중 소유의 임야였습니다.
과거 한 사람이 종중의 허락을 받아 축사를 건축하였고 이후 피고가 해당 건물을 매수하였습니다.
피고는 종중으로부터 토지를 임차하여 사용하였고, 이후 건물을 증축하였습니다.
원래 약 82㎡ 규모였던 축사는 약 177㎡ 규모의 주택 및 창고 형태로 변경되었습니다.
원고 종중은 차임 인상을 요구하였으나 협의가 이루어지지 않자 임대차를 해지하고 건물 철거와 토지 인도를 요구하였습니다.
이에 피고는 "건물매수청구권을 행사하겠다" 고 주장하였습니다.
2. 이번 사건의 핵심 쟁점
쟁점 1. 불법증축 건물도 건물매수청구권 대상이 되는가
쟁점 2. 무허가 상태로 사용 중인 건물은 보호받을 수 있는가
쟁점 3. 임대인이 불법 상태를 알고 있었던 경우에도 철거를 요구할 수 있는가
쟁점 4. 행정상 문제가 있다는 이유만으로 매수청구권을 부정할 수 있는가
실무상 자주 문제 되는 부분은 민사상 권리와 행정법상 위법 상태를 혼동하는 것입니다.
건축법 위반 문제가 있다고 해서 민사상 권리까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
3. 법원의 판단과 그 이유
원심의 판단
원심은 건물이 불법증축 상태라는 점과 위반건축물 시정명령과 이행강제금 문제가 발생하고 있다는 점을 고려하였습니다.
결국 원심은 건물매수청구권을 인정하지 않았습니다.
대법원의 판단
대법원은 원심 판단을 뒤집었습니다.
대법원 판례에 따르면 건물매수청구권은 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
건물의 경제적 가치가 남아 있는 경우라면 특별한 사정이 없는 한 인정되어야 한다고 보았습니다.
이번 사건에서는 다음과 같은 사정이 중요하게 고려되었습니다.
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임대인이 불법증축 사실을 알고 있었다.
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그 상태로 약 8년 이상 임대차를 유지하였다.
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지속적으로 차임을 수령하였다.
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건물이 여전히 경제적 가치를 가지고 있었다.
위와 같은 사정들을 고려하였을 때, 불법증축 상태만으로 매수청구권을 제한할 정도의 특별한 사정이 증명되지 않았다고 판단하였습니다.
왜 중요한가
대법원은 소유권 이전의 어려움, 철거비 부담, 이행강제금 위험 등은 무허가 건물에서 일반적으로 발생하는 문제라고 보았습니다.
그러한 사정만으로 건물매수청구권을 부정한다면 기존 대법원 판례의 취지가 사라진다고 판단하였습니다.
4. 법률사무소 내일 실무 Insight
이번 판결은 울산변호사 상담 현장에서도 매우 중요한 의미를 가집니다.
건물철거소송에서 단순히 "불법건물이니 철거해야 한다" 는 주장만으로는 충분하지 않을 수 있다는 점을 보여주기 때문입니다.
실무상 준비해야 할 자료는 다음과 같습니다.
임차인 측
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임대차계약서
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차임 지급 내역
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계좌이체내역
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건물 사진
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건축 경위 자료
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문자메시지
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카카오톡 대화
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녹취자료
임대인 측
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내용증명
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차임 증액 협의 자료
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위반건축물 관련 행정자료
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토지 사용승낙 범위 자료
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건축 당시 경위 자료
5. 이런 경우 특히 법적 검토가 필요합니다.
다음과 같은 경우라면 사안에 따라 결론이 달라질 수 있기에 전문적인 검토가 필요합니다.
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토지 임대차가 수십 년 동안 지속된 경우
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건물이 여러 차례 증축된 경우
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무허가 건물이 포함된 경우
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종중 토지 또는 문중 토지가 관련된 경우
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건물철거와 건물매수청구권이 동시에 문제되는 경우
6. 핵심 정리
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불법증축 건물이라고 해서 매수청구권이 당연히 배제되는 것은 아니다.
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임대인이 해당 사실을 알고 있었는지가 중요하다.
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건물의 경제적 가치가 남아 있는지도 중요하다.
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무허가 상태와 민사상 권리는 별개로 판단될 수 있다.
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건물철거소송에서는 사실관계와 증거가 핵심이다.
7. 초기 대응의 골든타임
건물철거소송이나 토지인도청구를 받으면 많은 분들이 이미 결과가 정해졌다고 생각합니다.
그러나 이번 대법원 판결은 그렇지 않을 수 있음을 보여줍니다.
특히 오래된 토지 임대차 관계에서는 건물매수청구권이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
울산변호사 또는 양산변호사의 검토를 통해 임대차 경위와 증거를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 울산변호사에게 이런 사건은 언제 상담받아야 하나요?
A: 건물철거 요구서나 내용증명을 받은 직후가 가장 좋습니다. 초기 자료 확보 여부가 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
Q. 무허가 건물도 건물매수청구권이 인정되나요?
A: 대법원 판례에 따르면 가능합니다. 다만 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 불법증축 건물은 무조건 철거해야 하나요?
A: 반드시 그렇지는 않습니다. 건물매수청구권이 인정되는 경우 철거 대신 매매가 성립될 가능성도 있습니다.
Q. 종중 토지에서도 건물매수청구권이 인정되나요?
A: 가능합니다. 토지 소유자가 종중인지 개인인지는 절대적인 기준이 아닙니다.
Q. 양산에서도 이런 민사소송 상담이 가능한가요?
A: 가능합니다. 건물철거, 토지인도, 건물매수청구권 분쟁은 지역과 관계없이 발생하는 대표적인 민사분쟁입니다.