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최고관리자 작성일26-09-14본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
토지구획정리사업이나 환지방식의 도시개발사업이 오랜 기간 진행된 뒤 마침내 환지처분이 이루어졌습니다.
그런데 토지소유자에게 돌아오는 환지 대신 청산금을 지급받아야 하는 상황이라면 문제가 달라집니다.
“조합의 자금 사정이 좋지 않으니 청산금 지급을 몇 년 늦추겠습니다.”
“정관에 지급기간을 연장할 수 있다고 되어 있으니 기다려야 합니다.”
과연 조합이나 사업시행자가 이렇게 일방적으로 청산금 지급을 미룰 수 있을까요?
대법원은 2026년 9월 3일 선고한 2026두30040 판결에서 이에 대해 중요한 기준을 제시했습니다.
핵심은 간단합니다.
환지처분으로 토지소유권을 잃고 청산대상자가 된 소유자에 대한 청산금은 원칙적으로 환지처분 공고 다음 날 지급시기가 도래하고, 단순히 자금이 부족하다는 이유로 지급시기만 일방적으로 늦출 수는 없습니다.
한 줄 결론
환지처분 후 지급받을 청산금의 지급시기는 원칙적으로 환지처분 공고 다음 날 도래하며, 법령이 정한 분할교부 및 이자 지급 요건 없이 조합 정관이나 내부 결의만으로 지급시기를 유예하는 것은 허용되지 않습니다.
사건의 개요
이번 사건의 배경에는 오랜 기간 진행되어 온 토지구획정리사업이 있었습니다.
사업시행을 위해 설립된 두 토지구획정리조합은 이후 하나의 조합으로 합병되었고, 피고 조합은 2021년 11월 22일 환지처분을 공고하였습니다.
환지처분 과정에서 환지를 받지 않고 청산대상자가 된 토지소유자들은 사업시행자로부터 청산금을 지급받아야 했습니다.
그런데 피고 조합의 정관에는 청산금의 징수·교부기간을 환지처분일부터 6개월 이내로 정하면서도, 시행자가 필요하다고 인정할 때에는 그 기간을 연장하거나 징수·교부방법을 달리 정할 수 있도록 하는 내용이 있었습니다.
조합은 이를 근거로 2022년 8월 청산금의 지급기간을 2023년 12월 31일까지 연장하기로 결의했고, 다시 2024년 1월에는 그 기간을 2025년 12월 31일까지 연장하기로 결정했습니다.
그 이유는 청산금 지급을 위한 재원이 충분하지 않고, 과도 청산금 납부가 제대로 이루어지지 않으며 시공사 역시 사업비를 지급하지 않고 있다는 것이었습니다.
이에 청산금을 받아야 할 원고들은 조합을 상대로 청산금 지급을 청구했습니다.
조합은 “정관과 결의에 따라 아직 지급기한이 도래하지 않았다”고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았고 사건은 대법원까지 이어졌습니다.
환지처분이란 무엇일까요?
이번 판결을 이해하려면 먼저 환지처분의 의미를 살펴볼 필요가 있습니다.
구 토지구획정리사업법에 따른 환지처분은 사업시행자가 환지계획에 따라 사업구역 내 토지에 새로운 권리관계를 형성하는 행정처분입니다.
기존 토지에 관한 소유권관계를 정리하고, 환지계획에 따라 새로운 토지를 교부하는 등의 법적 효과가 발생합니다.
특히, 기존 토지소유자 가운데 환지를 받지 못하고 청산대상자가 되는 사람은 환지처분으로 기존 토지에 대한 소유권을 상실하게 됩니다.
대법원은 이러한 점에서 환지처분이 환지 없이 청산대상자가 되는 소유자에게는 토지수용과 유사한 성격을 가진다고 설명했습니다.
따라서 이러한 토지소유자에게 지급되는 청산금은 단순히 조합이 형편이 되는 때 지급하면 되는 돈으로 볼 수 없습니다.
실질적으로는 소유권을 상실한 데 따른 경제적 보상과 같은 성격을 가지기 때문입니다.
그렇다면 청산금은 정확히 언제 받을 수 있을까?
이번 판결에서 가장 중요한 쟁점입니다.
구 토지구획정리사업법은 청산금을 환지처분 과정에서 결정하고, 환지처분의 공고가 이루어진 경우 일정한 법적 효과가 발생하도록 규정하고 있었습니다.
특히, 청산금은 환지처분 공고가 있은 날의 다음 날 확정되고, 사업시행자는 그 후 확정된 청산금을 징수하거나 교부하도록 정하고 있었습니다.
대법원은 이러한 규정과 청산금의 성격을 종합하여 다음과 같이 판단했습니다.
환지 없이 청산대상자가 되는 소유자에 대한 청산금 지급채무의 이행기는 특별한 사정이 없는 한 환지처분이 공고된 날의 다음 날 도래한다.
즉, 환지처분이 끝난 뒤 조합이 별도로 지급시기를 정해야 비로소 돈을 청구할 수 있는 것이 아니라는 의미입니다.
법에서 정한 요건에 따라 이미 지급채무의 이행기가 도래한다는 것입니다.
“조합에 돈이 없으니 조금만 기다려 달라”는 주장은 통할까?
이번 사건에서 조합이 실제로 주장했던 내용도 바로 이것과 관련되어 있습니다.
조합은 청산금 지급에 필요한 자금이 충분하지 않았고, 과도 청산금 납부가 제대로 이루어지지 않았으며 시공사도 사업비를 지급하지 않는 상황이었기 때문에 청산금 지급기한을 연장했다고 주장했습니다.
그러나 대법원은 사업시행자의 자금 사정만으로 청산금 지급시기를 제한 없이 미룰 수 있다고 보지 않았습니다.
왜냐하면 법 자체가 청산금 지급이 어려운 경우를 전제로 이미 일정한 예외를 마련하고 있기 때문입니다.
바로 분할징수 또는 분할교부 제도입니다.
법에서 인정하는 것은 ‘마음대로 유예’가 아니라 ‘조건을 갖춘 분할’입니다.
구 토지구획정리사업법 제68조 제2항은 청산금을 대통령령이 정하는 바에 따라 이자를 붙여 분할징수하거나 분할교부할 수 있다고 규정하고 있었습니다.
시행령도 그 구체적인 방법과 이자에 관한 내용을 정하고 있었습니다.
대법원은 이 규정의 의미를 중요하게 보았습니다.
환지처분 공고 다음 날 청산금을 지급해야 한다고 하면 사업시행자 입장에서는 자금조달에 어려움이 생길 수 있습니다.
그래서 법이 특별히 예외를 허용한 것입니다.
다만 그 예외는 아무런 조건 없이 지급기한을 늦춰도 된다는 의미가 아닙니다.
분할교부를 하려면 법령에 따른 요건과 방식이 필요하고, 그 과정에서 청산대상자의 이익을 보호하기 위해 이자도 지급하도록 한 것입니다.
따라서 법이 정한 분할 및 이자에 관한 내용도 없이 단순히
“자금 사정이 어려우니 지급을 2년 미루겠다.”
라고 하는 것은 허용될 수 없다는 것이 이번 판결의 핵심입니다.
정관에 지급기한 연장 규정이 있으면 그래도 가능한 것 아닌가요?
바로 이 부분 때문에 이번 판결이 실무적으로 중요합니다.
조합은 정관에 시행자가 필요하다고 인정하면 청산금의 교부기간을 연장할 수 있다는 규정이 있다는 점을 근거로 지급기한을 연장했습니다.
하지만 대법원은 정관에 그러한 규정이 있다고 해서 상위 법령과 다른 방식으로 청산금 지급시기를 제한할 수 있는 것은 아니라고 판단했습니다.
법령이 보장하는 청산대상자의 이익을 침해하는 내용이라면, 그에 따른 정관 규정이나 결의 역시 효력이 인정될 수 없습니다.
대법원은 특히 분할 및 이자에 관한 규정 없이 오로지 지급채무의 이행기만 유예하는 규약이나 정관은 구 토지구획정리사업법령에 위배되어 효력이 없고, 이를 근거로 한 결의도 마찬가지라고 명확하게 밝혔습니다.
청산금 지급을 기다리고 있는 토지소유자가 확인해야 할 것
실제 청산금 문제로 분쟁이 발생한 경우에는 단순히 “돈을 아직 못 받았다”는 사실만 확인해서는 충분하지 않습니다.
우선 환지처분 공고일이 언제인지를 확인해야 합니다.
그리고 자신이 환지를 받은 사람인지, 아니면 환지 없이 청산대상자가 된 사람인지 확인할 필요가 있습니다.
그 다음에는 청산금이 언제 확정되었는지, 조합이 어떤 근거로 지급을 미루고 있는지, 정관에 어떤 규정이 있는지 등을 차례로 살펴봐야 합니다.
특히 조합이
-
자금 사정이 어렵다거나
-
조합원들이 청산금을 제대로 납부하지 않았거나
-
시공사와 정산 문제가 남아 있다거나
-
총회 또는 대의원회에서 지급연장을 결의했다는 등의 이유를 들고 있다면
그 자체만으로 청산금 지급의무가 없어지는 것은 아닌지 검토할 필요가 있습니다.
이번 대법원 판결은 이러한 사정을 청산금의 지급시기를 일방적으로 연장할 수 있는 근거로 인정하지 않았습니다.
법률사무소 내일의 실무 Insight
환지 및 청산금 사건은 사업 자체가 오래 진행된 경우가 많기 때문에, 당사자 입장에서는 “이 사업이 원래 이렇게 오래 걸리는 것이겠지”라고 생각하며 지급 지연을 장기간 감수하는 경우도 있습니다.
하지만 사업이 오래되었다는 것과 청산금 지급을 언제까지 미룰 수 있는지는 별개의 문제입니다.
이번 판결에서 중요한 것은 사업시행자의 재정 상태와 청산대상자의 권리를 분리해서 보아야 한다는 점입니다.
조합이나 사업시행자에게 실제 자금사정상의 어려움이 존재할 수는 있습니다.
그러나 그러한 사정이 있다고 해서 법이 정한 지급시기를 내부적인 결의만으로 계속 연장할 수 있는 것은 아닙니다.
따라서 청산금을 받지 못하고 있는 토지소유자라면 다음과 같은 순서로 사건을 점검할 필요가 있습니다.
① 환지처분 공고일 확인 → ② 본인이 환지대상자인지 청산대상자인지 확인 → ③ 청산금액 및 확정시기 확인 → ④ 조합 정관과 청산금 관련 결의 내용 확인 →
⑤ 조합이 지급을 거부하거나 유예하는 법적 근거 확인 → ⑥ 법령상 분할교부 요건과 이자 지급 여부 확인 → ⑦ 현재 청산금 채권의 이행기가 이미 도래했는지 검토
이러한 순서로 살펴보면 단순한 “지급 지연”인지, 아니면 이미 이행기가 도래한 청산금 채권을 조합이 부당하게 지급하지 않고 있는 것인지 구별할 수 있습니다.
특히 토지구획정리사업처럼 사업이 장기간 이어진 사건에서는 관련 법률과 사업 당시 적용 법령, 환지처분의 시점, 조합 정관 등을 함께 확인해야 하므로 개별 사건의 자료를 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 환지처분이 끝나면 청산금은 바로 받을 수 있나요?
A: 이번 판결의 법리에 따르면 환지 없이 청산대상자가 되는 소유자에 대한 청산금 지급채무의 이행기는 특별한 사정이 없는 한 환지처분 공고 다음 날 도래합니다. 대법원은 청산금이 단순한 일반 채무가 아니라 환지처분으로 소유권을 상실한 데 대한 경제적 보상과 같은 성격을 가진다는 점을 중요하게 보았습니다.
Q. 조합에 돈이 없으면 청산금 지급을 몇 년 미룰 수 있나요?
A: 자금사정이 어렵다는 이유만으로 청산금 지급시기를 임의로 계속 유예할 수 있는 것은 아닙니다. 법은 자금조달의 어려움을 고려하여 일정한 요건 아래 이자를 붙인 분할교부를 허용하고 있지만, 법령상 요건 없이 단순히 지급시기만 늦추는 것은 허용되지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다.
Q. 조합 정관에 청산금 지급기간을 연장할 수 있다고 되어 있다면 유효한가요?
A: 정관에 규정이 있다는 이유만으로 당연히 유효한 것은 아닙니다. 정관이나 그에 따른 결의가 상위 법령에 위배된다면 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원은 분할 및 이자에 관한 법적 요건 없이 오로지 청산금 지급시기만 유예하는 정관이나 결의는 효력이 없다고 판단했습니다.
Q. 조합 총회나 대의원회에서 지급 연장을 결의했다면 반드시 따라야 하나요?
A: 그 결의가 언제나 유효한 것은 아닙니다. 이번 사건에서도 조합은 대의원회 등의 결의를 통해 청산금 지급기간을 연장했지만, 대법원은 그 결의가 법령이 허용하는 범위를 벗어난 것이라고 판단했습니다.
Q. 청산금을 받지 못하고 있다면 어떤 자료를 먼저 확보해야 하나요?
A: 환지처분 공고문, 환지계획 및 청산금 산정 관련 자료, 조합 정관, 청산금 지급과 관련한 총회·대의원회 의사록, 조합이 지급을 연기한다고 통보한 자료 등을 우선 확보하는 것이 좋습니다. 이를 통해 청산금의 확정시기와 지급시기, 조합이 주장하는 유예 근거를 확인할 수 있습니다.
이번 대법원 2026두30040 판결은 환지처분 이후 청산금을 지급받아야 하는 토지소유자와 사업시행자 사이의 권리관계를 명확하게 정리한 판결입니다.
대법원이 주목한 것은 단순히 “조합에 돈이 있는가”가 아니었습니다.
환지처분으로 토지소유권을 상실한 청산대상자에게 청산금은 어떠한 성격의 돈이며, 그 지급시기를 사업시행자가 임의로 늦출 수 있는가가 핵심이었습니다.
대법원은 환지 없이 청산대상자가 된 소유자에 대한 청산금 지급채무는 원칙적으로 환지처분 공고 다음 날 이행기가 도래한다고 보았습니다. 그리고 법에서 인정하는 예외적인 방식은 이자를 붙인 분할교부이지, 자금사정 등을 이유로 아무런 조건 없이 지급시기만 미루는 것은 아니라고 판단했습니다.
따라서 환지처분이 오래전에 끝났는데도 청산금을 지급받지 못하고 있다면, 단순히 조합의 사정을 기다리기보다 환지처분 공고일, 청산금 확정 여부, 정관 및 지급연장 결의, 법령상 분할교부 요건 등을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
특히, 조합이 “정관에 연장 규정이 있다”는 이유로 청산금 지급을 장기간 미루고 있다면, 그 규정 자체가 관련 법령에 부합하는지도 함께 검토해야 합니다.
청산금은 토지소유권을 상실한 데 따른 중요한 재산상 권리인 만큼, 지급시기가 실제로 도래했는지와 조합의 유예 주장이 법적으로 유효한지를 구분하여 살펴보는 것이 중요합니다.