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최고관리자 작성일26-07-14본문
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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.
한 번의 계약 체결로 공사가 바로 시작되는 것은 아닙니다.
건설공사를 진행하다 보면 계약은 체결되었지만 토지 보상이나 인허가, 부지 확보 등의 문제 때문에 실제 착공이 수년씩 늦어지는 경우가 있습니다.
이처럼 발주기관의 사정으로 공사가 시작되지 못했다면 시공사는 그 기간 동안 발생한 인건비나 현장 유지비 등의 손실을 모두 보상받을 수 있을까요?
오늘 대법원 판결(2026다200798 공사대금 등 청구의 소)은 이러한 문제에 대해 '착공이 늦어진 경우'와 '착공 후 공사가 중단된 경우'는 서로 다른 상황이며, 계약 조항도 다르게 적용되어야 한다는 점을 분명히 하였습니다.
건설회사뿐 아니라 공공공사와 민간공사를 수행하는 사업자라면 반드시 이해해 둘 필요가 있는 판결입니다.
1. 사건의 개요
이번 사건에서 한국토지주택공사(LH)는 국도 확·포장 및 지하차도 공사를 발주하였고, 원고 회사들은 공동수급체를 구성하여 도급계약을 체결하였습니다.
계약은 2009년에 체결되었지만 사업부지 확보 등의 절차가 지연되면서 실제 공사는 오랫동안 시작되지 못했습니다.
그동안 시공사는 현장관리인을 계속 배치하였고, 발주기관 역시 여러 차례 착공 준비를 요청하는 공문을 발송하였습니다.
이후 2015년에야 실제 착공이 이루어졌고 공사는 정상적으로 완공되었습니다.
공사대금도 모두 지급되었습니다.
그러나 시공사는 착공이 약 6년 가까이 지연된 것은 발주기관의 책임이므로 계약 일반조건에 따른 '공사정지 기간의 지연배상금'도 지급해야 한다고 주장하며 소송을 제기하였습니다.
2. 이번 사건의 핵심 쟁점
이 사건의 핵심은 매우 단순합니다.
계약에서 말하는 '공사정지'에 착공지연도 포함되는가입니다.
계약 일반조건에는 발주기관의 책임 있는 사유로 공사가 일정 기간 이상 정지되면 발주기관이 지연배상금을 지급하도록 규정되어 있었습니다.
원고들은 착공이 늦어진 것도 결국 공사가 진행되지 못한 것이므로 공사정지와 동일하게 보아야 한다고 주장했습니다.
반면, 피고는 공사정지는 어디까지나 이미 시작된 공사가 중단된 경우를 의미할 뿐, 아직 시작하지도 않은 착공지연까지 포함하는 것은 아니라는 입장이었습니다.
3. 법원의 판단과 그 이유
대법원은 원심의 판단을 그대로 유지하면서 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.
가장 중요한 이유는 계약 조항의 문언과 체계였습니다.
먼저 대법원은 계약 내용을 서면으로 작성한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 문언에 따라 해석해야 하며, 상대방에게 중대한 책임을 부담시키는 조항은 더욱 엄격하게 해석해야 한다는 기존 법리를 다시 확인하였습니다.
이어 해당 계약 조항에서 사용한 표현을 살펴보았습니다.
조항에는 '공사정지', '잔여 계약금액'이라는 표현이 사용되고 있는데, 이러한 표현은 이미 공사가 시작되어 일정 부분 진행되고 있는 상황을 전제로 하는 용어라고 보았습니다.
또한, 계약 일반조건 전체의 체계를 살펴보더라도 해당 규정은 현장감독자가 공사를 정지시키는 경우를 전제로 한 규정이므로, 착공 자체가 늦어진 상황까지 포함한다고 해석하기는 어렵다고 판단하였습니다.
특히 대법원은 계약에서 수급인의 지체상금 역시 준공기한을 기준으로 정하고 있을 뿐 착공지연을 별도로 규정하지 않는다는 점도 함께 고려하였습니다.
이에 대응하여 도급인의 책임도 착공지연에 대해서까지 자동으로 인정된다고 해석하는 것은 계약 체계와도 맞지 않는다고 보았습니다.
4. 착공지연 손해를 전혀 보상받지 못하는 것은 아닙니다.
이번 판결이 의미하는 것은 착공지연에 대한 손실은 절대로 배상받을 수 없다는 것이 아닙니다.
대법원은 계약 일반조건에는 별도로 계약기간 연장이나 계약금액 조정을 신청할 수 있는 제도가 존재한다는 점을 함께 언급하였습니다.
즉, 계약에서 예정한 다른 절차를 통해 손실을 조정받을 가능성은 남아 있다는 것입니다.
다만, 공사정지에 관한 배상조항을 착공지연까지 확대 적용할 수는 없다는 것이 이번 판결의 결론입니다.
5. 실무에서 특히 중요한 이유
건설분쟁에서는 계약서 한 문장의 해석이 수억 원에서 수십억 원의 손해배상 여부를 결정하는 경우가 적지 않습니다.
이번 판결은 계약 조항을 문언보다 넓게 해석하여 새로운 손해배상책임을 인정하는 데에는 매우 신중해야 한다는 대법원의 입장을 다시 확인한 사례라고 볼 수 있습니다.
특히, 공공공사에서는 발주기관의 귀책사유로 착공이 늦어지는 경우가 적지 않습니다.
그러나 이러한 경우에도 계약서에서 어떤 권리구제 절차를 예정하고 있는지, 계약금액 조정 규정은 어떻게 되어 있는지, 계약기간 연장 절차는 무엇인지 등을 먼저 확인해야 합니다.
단순히 "공사가 늦어졌으니 손해배상도 받을 수 있다"고 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.
6. 건설공사 계약에서는 계약서 전체를 함께 살펴봐야 합니다.
건설공사 계약은 일반적인 민사계약보다 훨씬 복잡합니다.
공사정지, 설계변경, 계약기간 연장, 계약금액 조정, 간접비, 지체상금 등 여러 규정이 서로 유기적으로 연결되어 있습니다.
따라서 특정 조항 하나만 떼어 해석하기보다 계약 체계 전체 속에서 권리와 의무를 검토해야 합니다.
실제로 같은 착공지연이라 하더라도 계약 내용과 공사의 진행 경과, 발주기관의 조치, 계약금액 조정 절차의 진행 여부 등에 따라 법적 결론은 달라질 수 있습니다.
7. 법률사무소 내일 실무 Insight
이번 판결은 계약 문언을 엄격하게 해석한 대표적인 사례입니다.
실무에서는 공사 착공이 예상보다 늦어질 가능성이 있다면 초기 단계부터 현장관리비, 인건비, 장비 유지비 등의 발생 내역을 체계적으로 관리하고, 계약기간 연장 신청과 계약금액 조정 절차를 적시에 진행하는 것이 매우 중요합니다.
또한, 계약서에 손실보상 규정이 있는 경우에는 그 조항이 착공지연, 공사정지, 설계변경, 발주기관 귀책사유 가운데 어느 상황을 대상으로 하는 것인지 정확히 구분하여 검토해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
이번 대법원 판결은 계약 조항의 문언과 체계를 존중하는 원칙을 다시 한번 확인한 만큼, 향후 유사한 건설공사 분쟁에서도 중요한 기준으로 활용될 가능성이 높은 판결이라고 평가됩니다.
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 발주기관 때문에 공사가 늦어졌다면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?
A: 아닙니다. 발주기관의 책임으로 착공이 늦어졌다고 하더라도 계약에서 어떤 권리구제 방법을 정하고 있는지 먼저 확인해야 합니다. 이번 판결은 공사정지에 관한 배상조항을 착공지연까지 확대 적용할 수 없다고 판단하였습니다.
Q. 공사정지와 착공지연은 어떻게 다른가요?
A: 공사정지는 이미 시작된 공사가 진행 중에 중단된 상태를 말합니다. 반면 착공지연은 공사가 아직 시작되지 못한 상태입니다. 이번 판결은 두 개념을 명확히 구별하였습니다.
Q. 계약서에 공사정지 배상조항이 있으면 착공지연에도 적용되나요?
A: 반드시 그렇지는 않습니다. 계약 조항의 문언과 계약 체계 전체를 종합하여 해석해야 하며, 이번 판결에서는 착공지연에는 적용되지 않는다고 판단하였습니다.
Q. 착공지연으로 발생한 현장관리비는 전혀 보상받을 수 없나요?
A: 반드시 그렇지는 않습니다. 계약에서 계약기간 연장이나 계약금액 조정 절차를 별도로 규정하고 있다면 해당 절차를 통해 비용 조정을 받을 가능성이 있습니다.
Q. 이번 판결은 모든 건설공사에 동일하게 적용되나요?
A: 아닙니다. 이번 판결은 해당 공사계약의 조항과 사실관계를 전제로 한 판단입니다. 계약서의 문언, 특약, 발주 방식, 지연 경위 등에 따라 결론은 달라질 수 있으므로 구체적인 계약 내용을 함께 검토할 필요가 있습니다.