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안녕하세요, 법률사무소 내일의 배지희 변호사, 정승원 변호사입니다.

 

공익사업을 위해 토지를 협의취득했지만 이후 해당 토지가 사업에 사용되지 않았다면, 일정한 요건 아래 토지소유자는 사업시행자에게 토지를 다시 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 이를 환매권이라고 합니다.

그런데 환매권과 관련된 법률이 개정되면서 행사기간이 종전보다 길어졌다면, 개정법 시행 전에 이미 구법상 행사기간이 지나 소멸한 환매권도 다시 행사할 수 있을까요?

대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다.

 

대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202526 판결은, 헌법불합치결정 이전에 이미 환매권이 발생하였지만 개정 토지보상법이 시행되기 전에 구법상 행사기간이 지나 환매권이 소멸한 경우에는, 개정법에서 행사기간을 연장하였더라도 이미 소멸한 환매권이 다시 살아나는 것은 아니라고 판단했습니다.

이번 판결에서 특히 중요한 부분은 환매권의 ‘발생’과 ‘행사’가 서로 다른 문제라는 점입니다.

 

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공익사업에 사용되지 않은 토지는 언제 돌려받을 수 있을까

 

공익사업을 위해 토지를 협의취득하거나 수용했는데, 시간이 지난 뒤 그 토지가 당초의 공익사업에 더 이상 필요하지 않게 되는 경우가 있습니다.

이때 일정한 요건을 충족하면 원래 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 사업시행자에게 보상금 상당액을 지급하고 토지를 다시 취득할 수 있습니다. 이것이 토지보상법상 환매권입니다.

 

현재 시행 중인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조 제1항은 사업의 폐지·변경 등으로 취득한 토지가 필요 없게 된 경우, 일정한 기산일부터 10년 이내에 환매할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사업의 폐지·변경으로 토지가 필요 없게 된 경우에는 사업의 폐지·변경일 또는 그에 관한 고시일부터 기간을 계산하고, 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우에는 사업완료일부터 기간을 계산하도록 규정하고 있습니다.

따라서 환매권 문제에서는 단순히 “토지가 사업에 사용되지 않았다”는 사실만 확인해서는 부족합니다.

언제 토지를 취득했는지, 언제 사업이 폐지·변경되었는지, 언제 사업이 완료되었는지, 환매권이 언제 발생했고 언제까지 행사할 수 있었는지를 시간순으로 따져야 합니다.

 

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이번 사건에서는 어떤 일이 있었을까

 

이번 사건에서 제주특별자치도는 2011. 6. 23. 정비사업을 위해 원고 2의 토지를 협의취득했습니다.

그런데 이후 해당 토지는 정비사업에 이용되지 않았고, 정비사업이 완료된 뒤 2018. 12. 7. 자연재해위험개선지구 지정 해제가 고시되었습니다.

한편, 헌법재판소는 2020. 11. 26. 구 토지보상법 제91조 제1항 중 환매권의 발생기간을 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내”로 제한하는 부분에 대해 헌법불합치결정을 내렸습니다. 그리고 2021. 8. 10. 법률 제18386호로 토지보상법이 개정되었습니다.

개정법은 환매권의 발생기간 제한을 삭제하는 한편, 환매권의 행사기간도 종전보다 연장했습니다.

문제는 여기에서 발생했습니다.

 

개정법이 시행되기 전에 이미 구법상 환매권 행사기간이 지나버린 경우에도 개정법의 연장된 행사기간을 적용할 수 있는가?

 

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대법원은 왜 환매권이 다시 살아나지 않는다고 판단했을까

 

대법원은 먼저 환매권의 발생기간과 행사기간을 구분했습니다.

헌법재판소가 헌법불합치라고 판단한 부분은 구법에서 환매권의 발생 자체를 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내로 제한했던 부분이었습니다.

따라서 헌법불합치결정의 소급효와 그에 따른 개선입법의 소급효 역시 원칙적으로 헌법불합치결정의 대상이 된 환매권의 발생기간 부분에 미칩니다.

 

반면, 환매권의 행사기간은 헌법불합치결정의 직접적인 대상이 아니었습니다.

대법원은 이 점을 분명히 했습니다.

 

즉,

헌법불합치결정이 있었다고 해서 그 결정과 관련된 모든 법률효과가 소급되는 것은 아니라는 것입니다.

 

어떤 조항의 어떤 부분이 헌법에 위반되었는지를 먼저 살펴보고, 개선입법의 소급효 역시 그 범위와 경과규정에 따라 판단해야 한다는 것입니다.

 

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환매권이 ‘발생하지 않은 경우’와 ‘이미 소멸한 경우’는 다릅니다.

 

이번 판결을 이해하려면 2024년 대법원 판결과 함께 볼 필요가 있습니다.

대법원은 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결에서, 헌법불합치결정 당시 구법에 따른 환매권 발생기간이 이미 경과했더라도 이후 개선입법에 따라 환매권 발생요건을 충족한 경우에는 개정 토지보상법에 따라 환매권이 발생할 수 있다고 판단했습니다.

두 판결은 얼핏 보면 서로 다른 결론처럼 보입니다.

 

그러나 실제로는 서로 다른 단계의 문제를 판단한 것입니다.

 

구분	2024년 대법원 2023다316790	2026년 대법원 2026다202526
핵심 문제	환매권이 발생했는가	이미 발생한 환매권이 소멸했는가
헌법불합치 당시	환매권이 발생하지 않은 상태	환매권이 이미 발생한 상태
이후 문제	개정법에 따라 발생요건 충족	구법상 행사기간 도과
대법원 판단	개정법 적용 가능	개정법의 행사기간 연장 적용 불가

 

따라서 “개정 토지보상법은 과거의 환매권에 소급 적용된다” 또는 “소급 적용되지 않는다”라고 단순하게 말해서는 안 됩니다.

어떤 권리의 발생에 관한 문제인지, 아니면 이미 발생한 권리의 행사 및 소멸에 관한 문제인지를 구분해야 합니다.

 

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개정법이 시행되기 전에 이미 소멸했다면 왜 부활하지 않을까

 

이번 사건에서 원고 2의 환매권은 구법 아래에서 이미 발생했습니다.

하지만 신법이 시행되기 전에 구법이 정한 행사기간 내에 행사하지 않아 환매권이 소멸했습니다.

대법원은 개정법의 부칙도 함께 살펴보았습니다.

개정 토지보상법 부칙은 신법 제91조 제1항을 “이 법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우”에도 적용하도록 정하고 있었습니다.

 

그렇다면 신법 시행 당시 이미 환매권이 소멸한 경우는 어떨까요?

대법원은 그 경우에는 신법의 행사기간 연장 규정을 적용할 수 없다고 판단했습니다.

신법 시행 당시에는 이미 환매권을 행사할 수 있는 상태가 아니었기 때문입니다.

 

결국 이번 판결의 핵심은 단순합니다.

개정법이 과거보다 유리한 내용을 담고 있다는 이유만으로, 개정법 시행 전에 이미 소멸한 권리가 당연히 부활하는 것은 아닙니다.

 

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실제 환매권 사건에서는 무엇부터 확인해야 할까

 

환매권 분쟁에서는 날짜의 배열이 매우 중요합니다.

특히, 다음 사항을 순서대로 확인할 필요가 있습니다.

 

첫째, 토지를 언제 협의취득했거나 수용당했는지 확인해야 합니다.

토지의 취득일은 환매권 관련 기간을 판단하는 출발점이 될 수 있습니다.

 

둘째, 해당 토지가 언제부터 공익사업에 필요 없게 되었는지 확인해야 합니다.

사업의 폐지·변경인지, 사업완료 이후 다른 사유로 필요 없게 된 것인지에 따라 기간의 기산점이 달라질 수 있습니다.

 

셋째, 환매권이 실제로 언제 발생했는지를 확인해야 합니다.

환매권이 발생하지 않은 사건과 발생한 후 소멸한 사건은 법적 취급이 달라질 수 있습니다.

 

넷째, 환매권 행사기간이 언제 끝났는지를 확인해야 합니다.

이번 대법원 판결은 바로 이 부분의 중요성을 보여줍니다.

 

다섯째, 당시 적용되는 법률과 개정법 부칙을 함께 확인해야 합니다.

특히 과거에 발생한 사건이라면 현재 조문만 보고 결론을 내려서는 안 됩니다.

현재의 제91조가 행사기간을 10년으로 규정한다고 하더라도, 과거의 환매권에 현재 규정을 그대로 적용할 수 있는지는 별도의 문제이기 때문입니다.

 

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환매권은 행사기간만 보면 안 됩니다.

 

환매권 상담에서 흔히 생기는 오류는 “10년 이내니까 아직 가능하다” 또는 “10년이 지났으니 무조건 끝났다”는 식으로 판단하는 것입니다.

환매권은 법률 개정과 사건의 발생 시점에 따라 적용법이 달라질 수 있습니다.

 

특히, 이번 대법원 판결은 환매권의 발생기간과 행사기간을 구별해야 한다는 점, 그리고 헌법불합치결정의 소급효도 그 대상과 범위를 벗어나 무제한적으로 확장되는 것은 아니라는 점을 확인했다는 데 의미가 있습니다.

따라서 오래전에 공익사업을 이유로 토지를 협의취득 또는 수용당했고 이후 사업이 폐지되었거나 토지가 다른 용도로 사용된 상황이라면, 단순히 현재 법률만 확인할 것이 아니라 사건 당시의 법률과 각 시점별 권리 상태를 함께 재구성하는 작업이 필요합니다.

 

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통지 여부도 별도로 확인해야 합니다.

 

환매권의 기간을 계산할 때는 제91조뿐 아니라 제92조도 확인할 필요가 있습니다.

현재 토지보상법 제92조는 사업시행자가 환매할 토지가 생긴 경우 환매권자에게 통지하도록 하고, 일정한 경우 통지 또는 공고 후 6개월이 지나면 환매권을 행사하지 못하도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 실제 사건에서는

취득일 → 사업 진행 상황 → 사업 폐지·변경 또는 완료 → 환매권 발생 → 환매기간 → 환매권 통지 또는 공고 → 실제 환매 의사표시

라는 시간의 흐름을 하나씩 확인해야 합니다.

 

이번 판결의 핵심 쟁점은 신법의 행사기간 연장이 이미 소멸한 환매권에 미치는 소급효였으므로, 모든 환매권 사건에 동일한 결론이 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

 

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법률사무소 내일의 실무 Insight

 

이번 판결에서 실무적으로 가장 중요하게 볼 부분은 ‘권리가 있었는가’만큼이나 ‘그 권리가 언제 존재했는가’를 확인해야 한다는 점입니다.

환매권 사건에서는 토지의 현재 상태만 보고 판단해서는 부족합니다.

과거의 협의취득 또는 수용 시점, 공익사업의 진행 및 종료 시점, 사업의 폐지·변경 여부, 환매권 발생 시점, 행사기간의 만료 시점, 관련 법률의 개정 시점 등을 하나의 연표로 만들어 보는 것이 중요합니다.

 

특히, 이번 판결은 2024년 대법원 2023다316790 판결과 함께 이해할 필요가 있습니다.

환매권이 발생하지 않은 사건에서는 개정법의 적용으로 권리가 발생할 수 있지만, 이미 발생한 환매권이 구법상 행사기간 도과로 소멸한 사건에서는 개정법의 행사기간 연장만으로 권리가 부활하지 않을 수 있습니다.

 

결국 환매권 분쟁의 출발점은 “지금 환매할 수 있는가?”라는 질문이 아니라,

“이 토지의 환매권은 언제 발생했고, 어떤 법률에 따라 언제까지 행사할 수 있었으며, 그 권리가 현재까지 존속하고 있는가?”

라는 질문이어야 합니다.

 

울산·양산에서도 도로, 도시개발, 산업단지 등 각종 공익사업과 관련하여 토지의 협의취득이나 수용이 이루어진 사례가 있다면, 사업이 당초 예정대로 진행되었는지, 취득된 토지가 실제로 사업에 사용되었는지, 사업계획이 변경 또는 폐지되었는지 등을 과거 자료와 함께 확인할 필요가 있습니다.

 

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자주 묻는 질문

 

Q. 공익사업으로 토지를 넘겼는데 그 토지를 사업에 사용하지 않았다면 무조건 환매할 수 있나요?

A: 그렇다고 단정할 수 없습니다. 토지가 공익사업에 필요 없게 되었다는 사정 외에도 환매권의 발생요건, 행사기간, 관련 법률 및 경과규정 등을 함께 확인해야 합니다. 현재 토지보상법도 사유별로 환매기간의 기산점을 달리 규정하고 있습니다.

 

Q. 2021년 법 개정으로 환매권 행사기간이 연장되었다면 예전에 끝난 환매권도 행사할 수 있나요?

A: 이번 대법원 2026다202526 판결의 사안에서는 그렇지 않다고 판단했습니다. 개정법 시행 전에 구법상 행사기간이 이미 지나 환매권이 소멸한 경우에는 개정법이 행사기간을 연장했다는 이유만으로 그 권리가 부활하지 않습니다.

 

Q. 그렇다면 2024년 대법원 판결에서는 왜 개정 토지보상법이 적용되었나요?

A:  해당 사건은 환매권의 발생 여부가 문제된 사건이었습니다. 대법원은 헌법불합치결정 당시 환매권 발생기간이 이미 지난 경우라도, 이후 개정법에 따라 발생요건이 충족되었다면 환매권이 발생할 수 있다고 판단했습니다.

 

Q. 환매권 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 자료는 무엇인가요?

A: 협의취득계약서 또는 수용 관련 자료, 사업시행 및 완료·폐지·변경 관련 자료, 환매권 통지자료 등을 우선 확인할 필요가 있습니다. 실제로 어떤 자료가 필요한지는 사건의 유형과 쟁점에 따라 달라질 수 있습니다.

 

Q. 현재 법률에서 환매권 행사기간은 몇 년인가요?

A:현재 시행 중인 토지보상법 제91조 제1항은 사업의 폐지·변경으로 토지가 필요 없게 된 경우에는 해당 폐지·변경일 또는 고시일부터, 그 밖의 사유로 필요 없게 된 경우에는 사업완료일부터 10년 이내 환매할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 과거에 발생한 사건에는 해당 시점의 법률과 부칙 등을 별도로 검토해야 합니다.

 

Q. 환매권 통지를 받지 못했다면 기간이 지나도 환매할 수 있나요?

A: 통지 여부는 별도의 검토가 필요한 문제입니다. 현재 토지보상법 제92조는 사업시행자의 통지의무와 환매권 행사 제한을 별도로 규정하고 있으므로, 실제 사건에서는 환매권 발생 여부와 함께 통지·공고 시점 및 그 적법성 등을 확인해야 합니다.

 

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이번 대법원 2026다202526 판결은 환매권에 관한 법률이 개정되었다는 사실만으로 과거의 환매권 관계가 모두 새롭게 정리되는 것은 아니라는 점을 분명히 했습니다.

특히, 환매권의 발생과 환매권의 행사는 구별해야 합니다.

 

헌법불합치결정의 대상이 무엇이었는지, 개정법의 부칙이 어느 범위에서 소급 적용되는지, 그리고 신법 시행 당시 해당 환매권이 실제로 존속하고 있었는지를 각각 확인해야 합니다.

따라서 과거 공익사업을 위해 토지를 협의취득 또는 수용당한 후 사업이 폐지되었거나 토지가 당초 사업에 사용되지 않은 경우라면, “개정법상 10년”이라는 숫자 하나만으로 환매 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.

토지 취득일부터 사업의 진행과 종료, 환매권의 발생과 행사기간, 법률 개정 시점까지 전체 시간관계를 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.

 

법률사무소 내일 배지희 변호사와 정승원 변호사는 공익사업 및 토지보상과 관련한 분쟁에서 개별 사건의 사실관계와 적용 법률을 바탕으로 환매권 발생 및 행사 가능 여부를 검토하고 있습니다.